2009年房地產稅務稽查重點剖析、案例分析與房地產新政熱點、難點分析及所得稅匯算清繳高級實戰培訓班
【舉辦單位】：*國際管理培訓網（）
【參課費用】：2300 元/人
【授課時間】：2009年11月21日 ～ 11月22日
【授課地點】：廣州
【】：
【課程背景】
★2009年，金融危機肆虐下的*，稅收任務全面吃緊。為了完成稅收任務，為了保證中央和地方合計22萬億投資，“嚴稽查”勢在必行，地產業又成為*稅務總局專項檢查重點必查行業*位面對復雜的地產新稅法，如何有效化解稅務稽查風險？2009年度匯算將近，企業如何調整賬務，“規避涉稅風險”、“合法籌劃節稅”不僅包括要規范合同、取得合法憑證（如發票），作好匯算前準備工作還需要從稅務、從31號文件及所得稅相關規定及企業會計處理進行權衡處理，2009年已完工項目如何結轉技巧更是關鍵。
★本課程，一改稅收培訓就是政策串講的傳統模式，讓“稅收政策” 密切結合“稽查手段與流程”，全面介紹地產六類收入、計稅成本核算七大步驟，深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無憂：
★以稽查的視角解讀地產稅法。
【課程大綱】
*部分：房地產企業六大收入解析
一、預售收入征稅
（一）預售收入的含義
1.預售收入是全口徑收入。包括定金、保證金、誠意金等
2.拆遷補償費抵頂的預售收入是否繳納企業所得稅？
3.預售收入是否區分合法收入、非法收入？（如：非法預售、假按揭）
專題一：老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？
（二）預售收入是否允許扣除期間費用及稅金及附加？
1、房地產企業的“計稅毛利率”與“利潤率”到底有何不同？
2、季度預繳是否允許扣減期間費用和稅金及附加？
季度申報表如何操作才最有利？
3、新31號文件年度納稅申報如何扣減期間費用和稅金及附加？
4、土地增值稅能在預售收入毛利中扣減么？
專題二：房地產企業季度預繳申報表的填制技巧
（三）地產預售收入納稅實務解析
1.是實際征收還是預征？ 2.少繳預售收入稅款是否定性為偷稅？
3.預售收入的申報表解讀 4.內外資企業預售收入納稅與新政策比較
（四）經濟適用房預征企業所得稅
二、預售收入轉化為銷售收入
（一）如何將預售收入合理轉化為銷售收入？
（二）計算實際毛利
（三）如何進行毛利額調整？
（四）新納稅申報表解讀預售收入轉化為實際銷售收入
（五）預售收入結轉銷售收入的時機選擇與操作技巧
（六）代收費用的所得稅及新營業稅解析
（七）代收費用的土地增值稅解析
專題三：地產企業完工標準解析
三、銷售收入征稅
（一）如何理解新31號文件中對于簽訂《銷售合同》和《預售合同》方可結轉收入的條款？
（二）直接收款方式、分期收款方式及申報表填報技巧
（三）委托銷售方式：1.收取手續費方式 2.視同買斷方式 3.超基價分成方式
4、傭金、手續費支付新政（財稅【2009】29號文件）
（四）包銷方式的所得稅、營業稅征稅規定
專題四：差額征稅解析（在建項目中對營業稅、土地增值稅如何差額征稅）
四、視同銷售
（一）先租后售（自產自用）
1. 83號文件的規定 2. 31號文件的規定 3.外資企業自產自用的規定
4、國稅函【2008】828號文件規定 5、新31號文件的規定
6、先租后售的折舊處理 7、先租后售的房產稅問題處理
8、先租后售的土地使用稅處理
（二）以地（房屋）投資的稅務處理
1、營業稅處理 2、土地增值稅處理 3、企業所得稅處理
（三）工抵房問題稅務處理
專題五：歷史成本原則和分解理論在視同銷售中的運用
五、預租收入和租金收入
（一）預租收入的所得稅處理
（二）預租收入的營業稅處理
（三）租金收入的所得稅與營業稅新政
（四）轉租業務的營業稅、房產稅處理
（五）售后回租的營業稅、所得稅處理
專題六：大市場項目常見的稅收籌劃思路
六、股權轉讓與投資收益
（一）股權轉讓和資產轉讓的稅收利益比較？
（二）股權損失的處理技巧
（三）投資收益是否需要彌補虧損？
（四）境外分紅的預提所得稅問題解析
專題七：境內外所得的所得稅、營業稅問題解析
專題八：資產評估增值的資本公積轉增資本稅收解析
第二部分：地產企業計稅成本解析
一、地產企業計稅成本理念清晰之七大步驟
（一）如何劃分成本對象？（六個標準）
（二）如何確立完工標準？（三個標志）
（三）如何分配共同成本？（5種方法）
（四）確定可售面積常見問題
（五）計算單位可售成本
（六）確定計稅成本
（七）計稅成本的調整（兩步分攤）
二、計稅成本存在問題
（一）有沒有合法扣稅憑證（有沒有）？
1.舊法規定 2.新所得稅法的新思路
（二）發票真假的所得稅檢查與處理（真不真）？
（三）真票虛開的稽查（實不實）
（四）混淆成本對象 （五）不配比結轉成本
專題九：什么是合法的扣稅憑證？
三、地產企業期間費用扣除新規
（一）福利費、職工教育經費、壞賬準備的新舊政策銜接
（二）廣告費（業務宣傳費）、業務招待費
（三）固定資產折舊與殘值比率的新舊政策銜接
（四）跨期費用問題處理
（五）地產企業高利貸利息轉化為勞務費發票的稅務風險
第三部分：地產企業稽查風險防范
一、稅務機關是如何稽查地產收入的？
（一）實地突擊方法的運用 （二）四類資料核對方法運用
（三）十三種賬目檢查方法全解讀
二、熱點問題解析
（一）假按揭稅務處理 （二）產權置換稅務處理
（三）預售形式假集資稅務處理 （四）減免的土地出讓金稅務處理
（五）拆遷補償費、賠償費、青苗補償費等稅務處理
三、地產企業稽查案例解析（九種違法手段、五種稽查方法的展示）
專題十：房地產企業年度所得稅處理（重點講解）
（一）年度申報表填列講解及技巧
（二）年度調整部分全面提示
（三）重點結合31號文件完工及未完工處理講解
（四）企業會計處理與所得稅年度申報協調
【講師簡介】 張 偉
會計學碩士，現供職于某省*稅務局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查*工作。
具有豐富的稽查辦案經驗：曾先后參與了被稱為建國以來*大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個案*的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、*稅務總局公布的2005年*大稅案：黑、津、冀虛開發票系列專案、2006年*大稅案“利劍二號”專案。多次代表*稅務總局查辦各類案件。
具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業稽查后法律救濟措施的運用。
具有良好的表達能力：在稅務機關內部多次進行稽查前培訓，受到廣泛認可。經常為*MBA班、會計師事務所、稅務師事務所、咨詢公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓近百場。
所獲榮譽：由于多年來屢辦大案，曾先后被某省會*記三等功4次，2006年被某省會城市命名為“杰出青年衛士”。
業務特長：稅務稽查應對、增值稅、所得稅、房地產稅收。
【課程設置】 情景演練、案例分析討論、游戲感悟、互動交流、沙盤演練、現場解答
【匯款賬號】 戶 名：上海吉諾商務咨詢有限公司
開戶行：工商銀行上海浦東大道支行
帳 號：
【聯系方法】 電話:
傳真:
E-MAIL:
Wesite:
